Vì sao chung cư thường phát sinh tranh chấp, khiếu nại?

Thứ năm - 04/09/2025 00:01

Trong những năm gần đây, chung cư trở thành lựa chọn an cư của nhiều gia đình tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, song song với sự phát triển đó là hàng loạt vụ việc tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị vận hành. Vậy đâu là nguyên nhân chính dẫn đến những bất đồng này?

Vì sao chung cư thường phát sinh tranh chấp, khiếu nại?

Nhà nước vừa có văn bản gửi UBND các xã, phường, đặc khu yêu cầu tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh công tác quản lý, vận hành chung cư, đồng thời tuyên truyền để nâng cao ý thức, trách nhiệm của các bên liên quan.

Chú trọng an toàn và quản lý vận hành
Các địa phương được yêu cầu kiểm tra điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận hành, giám sát hoạt động của ban quản trị chung cư, cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân trong quá trình sử dụng, vận hành nhà chung cư. Ngoài ra, phải tăng cường tập huấn kỹ năng phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, bảo trì và bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân sống trong chung cư và vùng lân cận.
Các nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp
Qua rà soát, thu thập và sàn lọc thông tin từ các đơn vị chuyên môn, có nhiều nhóm nguyên nhân gây khiếu nại, phản ánh tại các chung cư:

Vấn đề phí quản lý và vận hành: Đây là một trong những tranh chấp phổ biến nhất. Cư dân thường cho rằng phí quản lý quá cao hoặc không tương xứng với chất lượng dịch vụ. Chủ đầu tư/ban quản lý lại cho rằng mức phí là hợp lý để duy trì vận hành chung cư. Nguyên nhân cốt lõi thường đến từ sự thiếu minh bạch trong công khai thu – chi.
Vi phạm nghiêm trọng của chủ đầu tư: Một số trường hợp bị khởi tố, điều tra hình sự; đặc biệt là hành vi chậm hoặc không bàn giao quỹ bảo trì. Theo quy định, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì 2% giá trị căn hộ cho ban quản trị. Thực tế, nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì này. Đây là điểm nóng dẫn đến nhiều vụ kiện tụng kéo dài.
Bất cập trong quản lý, vận hành: Chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân; tự ý thay đổi đơn vị quản lý hoặc công năng sử dụng (tầng hầm, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng...) mà không có sự đồng thuận của hội nghị nhà chung cư.

Mâu thuẫn về quyền sở hữu: Tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị về phần diện tích chung – riêng, chỗ để xe, không gian sinh hoạt. Cư dân cho rằng các hạng mục như tầng hầm, sảnh, mái, phòng sinh hoạt cộng đồng là tài sản chung.Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư lại “giữ” để khai thác thương mại. Sự mập mờ trong xác định quyền sở hữu chung – riêng dễ dẫn tới tranh chấp gay gắt.
Lạm quyền của ban quản trị: Quản lý tài chính, quỹ bảo trì không minh bạch, đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý sai quy định, thậm chí xâm phạm quyền lợi cư dân và chủ đầu tư. Mâu thuẫn có thể phát sinh giữa cư dân với ban quản trị, hoặc giữa ban quản trị với chủ đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu: thiếu minh bạch tài chính, lợi ích nhóm, hay cách thức bầu cử chưa rõ ràng.

Thiếu vai trò giám sát của cơ quan Nhà nước: Ở một số địa phương, vi phạm chưa được xử lý kịp thời, dẫn tới tình trạng kéo dài, làm mất an ninh trật tự trong tòa nhà.
Ý thức trách nhiệm chưa đầy đủ: Một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cả cư dân chưa chủ động thương lượng, hòa giải mà gửi đơn khiếu nại nhiều nơi, khiến tranh chấp phức tạp hơn.

Đánh giá chung
Tranh chấp tại chung cư chủ yếu bắt nguồn từ lợi ích không đồng nhất, sự thiếu minh bạch thông tin, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật và sự phối hợp lỏng lẻo giữa các bên liên quan. Khi mỗi chủ thể chưa làm tròn trách nhiệm, mâu thuẫn dễ phát sinh và kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cư dân và an ninh trật tự đô thị. Những bất đồng trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cư dân mà còn làm suy giảm niềm tin, gây mất ổn định trong sinh hoạt cộng đồng và tiềm ẩn rủi ro an ninh trật tự đô thị.
Để hạn chế và giảm thiểu phát sinh tranh chấp, khiếu nại, cần có:

Khung pháp lý rõ ràng và chế tài mạnh mẽ.
Công khai minh bạch tài chính, quản lý từ phía ban quản trị và chủ đầu tư/Đơn vị quản lý.
Sự tham gia giám sát tích cực của cư dân. Phát huy vai trò giám sát của cơ quan quản lý nhà nước.

Xây dựng văn hóa đối thoại, đồng thuận giữa cư dân – ban quản trị – chủ đầu tư/ban quản lý.

Một chung cư văn minh, ổn định không chỉ phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, mà còn nằm ở niềm tin và sự đồng thuận hợp tác giữa các bên Chủ đầu tư - Ban quản lý vận hành và Ban Quản trị - cư dân sống trong chung cư đó.

Tags: chủ đầu tư, Quản lý và vận hành